レポート

コンテンツ
1.代表挨拶
2.カナダ・バンクーバーについて
3.グラフで見るカナダ・バンクーバー
4.プロジェクト 1（カナダ・バンクーバー）
5.プロジェクト 2（カナダ・バンクーバー）
6.カナダ・バンクーバー商業不動産物件情報

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注目ポイント

• カナダ中央銀行ではプライムレートが5.00%に上昇
• 住宅では建築基準法の改正により、11月より一筆最高8宅が建設可能になる予定
• オフィスの吸収率が悪化し、初めて供給量が超過。クラスB・C 物件においては住宅へのコンバージョンが進む
• インダストリアルにおいても物流施設以外の物件で需要が低下。質への逃避が目立つ

注目ポイント

• カナダ中央銀行がプライムレートを4.75%に上昇
• 事業継続コストが高騰し、企業の成長を圧迫
• オフィスのRTOは約66%で品質への逃避が目立つ
• インダストリアルの空室率は0.6%

注目ポイント

• アマゾンのRTOでシアトルダウンタウン経済回復傾向？
• 大型ハイテク企業はスリム化により新規物件でも全棟サブリース決断
• インダストリアルの竣工数現需要を上回るが賃料は上昇中
• マクロ経済的不安は依然として存在

注目ポイント

• 金融不安定と経済状況（人材不足とIT解雇、資材価格）が経済へ警鐘
• インフレ率低下を受けカナダ中央銀行は利上げを一時停止
• オフィス建設ラッシュも価格下落により懸念大
• インダストリアルは過需要、賃料は過去最高を記録

注目ポイント

• 金融不安定と経済状況（人材不足とIT解雇、資材価格）が経済へ警鐘
• シアトルの一人当たりのGDPが国内3位にランクイン
• インダストリアルの需要は継続
• 経済の不安定からの不信継続

注目ポイント

• オーバーナイトレート4.5%、カナダ銀行は2023年は金利据え置きを示唆
• 2022年12月のインフレ率は6.3%。2023年末までに2.6%達成
• 空前のオフィス建設ラッシュと郊外物件への需要推移
• インダストリアルは賃料が過去最高額を更新

注目ポイント

• 金利上昇からの不安上昇
• オフィスは規模縮小、新規物件竣工やリモートワークで空室増加
• インダストリアルの需要は継続
• 供給不足で賃料上昇

注目ポイント

• オーバーナイトレート3.25%、更なる上昇予測
• インフレ率6.9%、2023年末には3%達成
• オフィスでは在宅と通勤のハイブリッド勤務体制が促進
• インダストリアルは全てで記録更新、賃料上昇は年30%

注目ポイント

• 最大限の雇用とインフレ率2％を長期的に達成する目標
• オフィス平均募集賃料 (クラスA）は、前四半期の$59.61/平方フィートから$58.01/平方フィートへと値下がり
• インダストリアル実質吸収量は250万平方フィート超、平均賃料は前期比6.5%増
• シアトル南部でのインダストリアル市場の大規模な開発が進行中

1.アメリカの中央銀行と国内経済
アメリカの中央銀行であるFRBは、急激なインフレの影響から政策金利を0.75% (1994年以来) 引き上げ、誘導目標を1.50-1.75%にすることを発表しました。大幅な利上げによって、経済成長の鈍化や失業率上昇の懸念も出て来ますが、それら以上に急速に進むインフレを抑制することが優先とされました。しかし、ロシアのウクライナ侵攻による人的・経済的な被害や中国がコロナ対策として行った厳格な都市封鎖による供給網の混乱は、更なるインフレをもたらす可能性があると示唆しています。（FRB）

I. カナダ中央銀行と国内経済
カナダ中央銀行は１）ロシアのウクライナ侵攻、２）中国のコロナ感染対策の為の完全封鎖政策、3）物流網の混乱等が現在のインフレ引き起こしているとして、主要金利を0.5%上昇させました。（Bank ofCanada） 金利は半年間で1.25%も上昇し、今後も上昇継続すると予測されます。CIBC銀行のチーフ経済学者Tal氏は上限金利2.25%を推奨しており、60~65%のインフレがコロナに関連した短期的な物流問題によって起こっているもので、2023年には落ち着くであろうと見越しています。（RENX）

1. アメリカ中央銀行と国内経済
アメリカの中央銀行であるFRBは、インフレを抑えるため政策金利を0.25%引き上げ、誘導目標を0.25〜0.50%の範囲にすることを発表しました。また、コロナ拡大により2020年3月以降から続けてきたゼロ金利政策を解除し、導入した量的緩和政策も2022年3月末で終了することになりました。加えて、ロシアのウクライナ侵攻による人的・経済的な被害は石油や小麦の価格高騰を引き起こし短期的にアメリカ経済にインフレをもたらす可能性があると発表しました。（FRB)

I. カナダ中央銀行と国内経済
カナダの国内経済は１）農産物の不作と、２）ロシアのウクライナへの侵攻による穀物の高騰は予想以上の経済成長をもたらしたため、カナダ中央銀行はオーバーナイトレ-トを 0.5%まで上げました。巷では今後も金利上昇政策は継続すると言われているなか、第1四半期のCPIは5.1%となりました。（Bank of Canada）

1. カナダ中央銀行と国内経済
カナダ中央銀行は、１）COVID-19 の変異株であるオミクロン株感染拡大の影響、２）物流の行き詰まりと３）雇用の回復遅延状況等によって、今後も中央銀行主体の金融政策が必要と判断し、現オーバーナイトレート（0.25%）の据え置きを発表しました。（Bank of Canada：BoC） また、国債買戻は行わず、今後は満期債権分のみを買入することも発表しました。（BoC）

1. カナダ中央銀行と国内経済
カナダ中央銀行は、１）米国の先行による順調な経済回復の中、２）取引供給量が下限に達し（特に海運業界）３）コロナ禍における感染数の再増加を理由に、現オーバーナイトレート：0.25%を据え置きとしました。（Bank of Canada：BoC）さらに国債買い入れを毎週$2 Billion（約1,600億円）で継続すると発表しました。（BoC）

1. カナダ中央銀行と国内経済
カナダ中央銀行は世界的なコロナ拡散の衰えを認め、世界経済が回復の兆しを見せているものの、回復度合が各地域によって大きく異なっている事を理由に、オーバーナイトレートを前四半期同様の 0.25%に据え置くこととしました。（カナダ中央銀行） 銀行は週約2,400 万円の量的緩和政策を継続する事も再確認しています。

1. カナダ中央銀行と国内経済
コロナ禍の影響により経済の回復に時間がかかっている為、カナダ中央銀行はオーバーナイトレートを前四半期同様の 0.25%に据え置くこととしました。また、「CPI が 2 パーセントに到達するまではレートを据え置き、毎週約 3,400 億円の国債を買取る政策を続ける」と表明しました。更に、前回同様に、2023 年までの継続が見込まれると述べています。（Bank of Canada）

1. カナダ中央銀行と国内経済
カナダ中央銀行はオーバーナイトレートを過去最低の 0.25%に据え置きし、「CPI が 2%に到達するまではレートを継続して据え置くことと毎週約 3,400 億円の国債を買取る政策を続ける」ということを再表明しており、2023 年までは継続するであろうと述べています。（Bank of Canada） ワクチンの開発・供給と全国民の接種予定の発表により、コロナの封じ込めは現実的になっており、「通常の生活が戻るもの」と予想されます。（Bank of Canada）

1. カナダ中央銀行と国内経済
カナダ中央銀行は「COVID-19（コロナウイルス）が経済に与えた影響は予想以上に大きかった。（国の）経済再起は長期に及び、回復は夫々の職種により異なるであろう」とし、中央銀行の政策が今後の回復成功の鍵を握ると発表しました。（Bank of Canada） 第３四半期の回復は7月時の予測よりも早く、全ての資金調達市場も順調に動いており、金融政策は借入金利の引き下げを行っており、家計支出と企業投資をサポートする体制をとっています。（Bank of Canada）

1. カナダ中央銀行と国内経済
COVID-19（コロナウイルス）蔓延下、経済の急停止と急激に増加する失業率を踏まえ、カナダ中央銀行は継続した量的・質的な金融緩和を行っています。既に$200Billion（約 17 兆円）相当の国債買い戻しを行い、現在も毎週約$5 Billion（約 4000 億円）の買い戻しを継続しています。（Bank of Canada）同時にオーバーナイト金利は前四半期に設定した 0.25%で継続、買い付け限度を緩めることで経済の活性化を計ろうと努めています。外出禁止令による在宅増加の影響でガソリンの消費が激減し、CPI は 0.5%と低迷しています。

1. カナダ中央銀行と国内経済
2020 年 1 月時には 1.75%だったオーバーナイトレー トもコロナの影響を受け、連続的な景気刺激策を導入した結果、第 1 四半期終盤には 0.25%まで急落しました。 カナダ中央銀行は金利を下げる事によって、借入れコス トの低下を与え、経済へのショックを和らげていると説明する上で、継続的な融資枠の確保が第一の任務と考え、国債、州債、住宅融資債権を始めとする、コマーシャルペーパーやセコンダリー市場での債権買取りを発表しています。（Bank of Canada）

1. カナダ中央銀行と国内経済
カナダ中央銀行は 12 月の会合で、オーバーナイトレートを 1.75%に据え置くことが決定されました。これにより、カナダのオーバーナイトレートが先進国の中で最も高いレートとなりましたが、世界経済の変化に対する警戒姿勢を保つ事で、非常時の対応が速やかになるであろうとエコノミスト達はカナダ中央銀行の方針に対してコメントをしています。（Vancouver Sun）

1. カナダ中央銀行と国内経済
カナダ中央銀行は 10 月の会合で、オーバーナイトレートを 1.75%に据え置くことを決定しました。第 2 四半期で大きく回復したカナダ経済ではありますが、下半期には予想成長率を下回るような減速があると予想されています。これは、先行きが不透明な米中貿易の行方、エネルギー分野の継続的な下方修正、および第 2 四半期の成長を後押ししていた一時的な要因が排除されるからです。これらのことから、理事会は現在のオーバーナイトレートの位置付けが適切であると判断しました。（Bank of Canada）

1. カナダ中央銀行と国内経済
カナダ中央銀行は 5 月の会合において、4 月の金融政策白書で予測された通りの経済展開になっていると報告し、オーバーナイトレートもそれまでの 1.75%を据え置きしました。（Bank of Canada） 特に世界的に米中貿易摩擦によるリスクは上昇したものの、継続している堅調な国内雇用市場や消費者動向の上昇と輸出増加は、全体的に経済が安定している要因と説明しています。（Bank of Canada） 但し、中国への輸出においては、米中貿易摩擦の影響を受けるため、引き続き監視が必要と注意を促しています。

1. カナダ中央銀行と国内経済
カナダ中央銀行は 3 月の会合で、貿易摩擦を原因とした世界経済の低迷を理由にオーバーナイトレートを 1.75%に据え置きしました。（Bank of Canada） その結果、それまで中央銀行が唱えてきた「継続的な金利の上昇政策」が現実的には頓挫することになりました。（VancouverSun） カナダ中央銀行の Lynn Patterson 副総裁の声明では、原油価格の下落とエネルギーセクターに対する信頼崩壊が最大の要因であり、これが多数の他業界へ齎した影響は予測以上に大きかったために、経済が減速したものと発表しました。（VancouverSun）

今四半期のまとめ：
カナダ中央銀行は 11 月の会合で、オーバーナイトレートを 1.75%に繰り上げました。しかし、中央銀行は、継続的な金利の上昇を必要と考えているものの、インフレ率がターゲット枠内に収まっている事、雇用市場において人材供給が限界に達している事や、世界経済（特に米経済や中国）の今後の不安定さから、複数のアナリストは 2019 年中に金利の上げはない、若しくは限られている、と考えています。不動産ビジネスについても、行政政策により住宅市場は低迷していますが、多くが一時的なものという見方をしています。オフィスおよびインダストリアル市場では、供給物件不足と開発用用地不足から、記録的な低空室率となっており、賃貸料の継続的上昇が続いています。

今四半期のまとめ：
カナダ中央銀行は、インフレ率をターゲットとして 2%に抑えるべく、今後も経済状況を注視して行くと発表した上で、９月の総裁会議において、オーバーナイトレートを現在の 1.5%に据え置くことに決定しました。（Bank of Canada） その上で、不動産投資におけるスペキュレーション税や新たに追加された融資条件の影響が定着し、住宅セクターはやや落ち着いてきたと発表されました。CBRE 社の発表では、広域バンクーバーにおける商業不動産の平均空室率は 5.7%、そして、市内においては、4.4%まで低下しています。（CBRE）

今四半期のまとめ：
長らく予測されていたオーバーナイト金利（翌日物金利）の上昇が７月に発表され、金利は 1.50%まで上がりました。（Bank of Canada） これによる経済への影響は、活発な観光業と IT セグメント等の牽引により、まだ限定的です。不動産においても、新融資基準と税金制度の改正により、住宅業界は多少の調整が図られていますが、商業不動産では相変わらず需要が高く、オフィス空室率も 6.1%（CBRE 社；Colliers 社では 5.4%）と、ほとんど満床状態が継続しています。インダストリアルについては、土地不足が依然と続いており、大幅な需要と供給のアンバランスが、売買価格の記録を塗り替えています。

今四半期のまとめ：
BC 州の経済は依然として成長モードにありますが、このような成長の元、金利の上昇が噂されており、精神的ブレーキをかけ始めています。しかし、IT や医療研究分野において、経済を牽引する体勢は相変わらずで、バンクーバーエリアの成長に貢献しています。不動産投資面では、引き続き供給物件が乏しく、価格の上昇が継続しています。ただし、住宅セクターにおいては、住宅所有が不可能な現在の状態を打破する動きが強く、今後は外国人購入者に対して、更に厳しい条例や政策が導入されていくと思われます。

今四半期のまとめ：
BC 州の経済成長率は 3%を超え、国の経済を牽引しています。バンクーバーの経済成長は、消費者信頼感をベースとした消費から成り立っています。GDP では、住宅業界を中心としたマイクロ経済が大きく貢献している中、IT、医療研究、映画産業の成長により、商業不動産への需要も高くなっています。

今四半期のまとめ：
国内の安定した経済成長のもと、BC 州ではバブル的経済状況が続いています。その結果、中央銀行はオーバーナイト金利を 0.25%（9 月時）引き上げることで、過熱し続ける状況への対処を始めています。不動産についても、需要と供給のアンバランスな状況は続いており、 全てのセグメントで今後も厳しい状況が 継続すると思われます。

今四半期のまとめ：
今四半期のレポートの発信が遅れたうえ、7 月には、注目に値する様々な出来事があったため、このレポートでは、7 月も含めて記載します。国内の安定した経済成長のもと、BC 州ではバブル的経済状況が続いています。その結果、中央銀行はオーバーナイト金利を 0.25%引き上げる（7 月時）ことで、今後の過熱した状況に対して予測した対処を始めています。不動産についても、需要と供給のアンバランスな状況は続いており、今後も厳しい状況が全てのセグメントで継続すると思われます。

今四半期のまとめ：
トランプ新米大統領の登場以来、カナダもやや慎重に状況を見守ってきましたが、第一四半期終了とともにハネムーン期間も終了し、これからが本番と言えると思います。カナダもアメリカのみに頼る経済政策から、ヨーロッパやアジアとの貿易関係に矛先を向けています。しかし、カナダ国内では依然として地域間での温度差があり、中央銀行の低金利策や加ドル安政策は、BC 州経済の加熱状態を継続させる結果となっています。

今四半期のまとめ：
連邦政府の政策シフトにより、カナダは、インフラ整備や移民政策などを基本とした長期投資期間に突入。世界的には、依然として、経済状況が不安定な中、カナダ中央銀行も低金利政策と加ドル安政策を継続。BC 州の経済は引き続き好調を保っているものの、海外投資家に対する購入税の導入や、連邦政府の新規融資規制の影響で、住宅業界は予想以上に低迷。しかし、新規移民による年約 20,000 戸の住宅需要が継続している状況からしても、これらの政策は一時的な影響のみを示すものと思われます。

今四半期のまとめ：
カナダ中央銀行の継続的な低金利政策と加ドル安により、BC 州の経済は輸出と消費が増加し、経済成長 が進行中。しかし、平均インフレ率は、依然として、中央銀行のターゲットレートの 2.0%を下回った 1.8%で終わっています。さらに、中央銀行が今後の国内全体の経済見通しを下げたおかげで、現状の低金 利状態はこの先も継続するものと思われます。

今四半期のまとめ：
BC 州の経済は依然として前進中、しかし住宅価格の高騰に危険信号

今四半期のピックアップ：
• オーバーナイトレートは 0.5%
• カナダドルは継続して安値。USD1 = CND0.7718
• BC 州の失業率 5.8%（6 月） カナダ国平均 6.8%（6 月）
• BC 州の CPI は 2.0%。（対前年同時期比）
• BC 州中小企業景気指数は 69.3（6 月）
• カナダの 6 月時の貿易赤字は 3.6 Billion（3,600 億円）(CND1=JPN100)

今四半期のまとめ：
BC 州の経済は躓く事なく前進中。

今四半期のピックアップ：
• オーバーナイトレートは 0.5%
• カナダドルは継続して安値。USD1 = CND0.7711
• 2016 年 2 月時の BC 州の GDP 成長率は 1.5% （対前年同時期比）
• BC 州の失業率 6.6%（2 月） カナダ国平均 7.3%（2 月）
• BC 州の CPI は 1.7%。（対前年同時期比）
• カナダ中小企業景気指数は 52.3
• カナダの 3 月時の貿易赤字は 3.4 Billion（3,400 億円）(CND1=JPN100)

今四半期のまとめ：
BC 州の経済はカナダ経済の牽引役としてトップを走り続けています。

今四半期のピックアップ：
• オーバーナイトレートは 0.5%
• カナダドルは継続して安値。USD1 = CND0.7209
• 2015 年 BC 州の GDP 成長率は 4.7%
• BC 州の失業率 6.8%（12 月） カナダ国平均 7.1%（12 月）
• BC 州の CPI は 1.7%。（対前年同時期比）
• カナダの貿易赤字は 584.9 Million（584.9 億円）(CND1=JPN100)

今四半期のまとめ：
いまだ不安定な世界経済の中、BC 州の経済は好調に成長しています。

今四半期のピックアップ：
• オーバーナイトレートは 0.5%
• カナダドルは継続して安値。USD1 = CND0.74.6
• 2015 年 BC 州の予算は 284 億円相当の黒字予測。
• 2015 年 BC 州の GDP 予測は年率 2.9% (RBC)
• 失業率 6.0%（8 月）
• BC 州の CPI は 1.2%。（対前年同時期比）
• カナダの貿易赤字は約 1,700 億円（9 月末）(CND1=JPN100)

今四半期のまとめ：
アップ、アップ、アップ！不動産の景気はこの一言です！

今四半期のピックアップ：
• カナダドルは継続して安値。USD1 = CND0.80
• 2015 年 BC 州の予算は 284 億円相当の黒字予測。
• 2015 年 BC 州の GDP 予測は年率 2.6%
• 失業率 5.8%（6 月）
• BC 州の CPI は 0.8%。（対前年同時期比）
• カナダの貿易赤字は 3,339 億円（5 月末）

今四半期のまとめ：
経済の見通しはアップ、住宅とインダストリアル投資は加熱状態。オフィスは新規物件導入で一時的に減速。

今四半期のピックアップ：
• カナダ中央銀行がオーバーナイトレートを 0.75%に降下。
• 2015 年 BC 州の予算は 284 億円相当の黒字予測。
• 2015 年 BC 州の GDP 予測は年率 2.3%
• 失業率 5.8%（3 月）
• BC 州の CPI は 1.0%。（対前年同時期比）
• カナダの貿易赤字は 3,000 億円（3 月末）

今四半期のまとめ：
BC 州の経済は輸出と住宅への内部需要で伸びました。

今四半期のピックアップ：
• BC 州の 2014 年の年間 GDP は 2%強。
• 年間雇用者成長率は 0.9%。
• BC 州の家族の平均収入は$72,200 で国内第 4 位。
• 非住宅建設額は対前四半期で 1.1%上昇。
• BC 州の 12 月の CPI は 1.1%。

今四半期のまとめ：
経済の成長は低速ながらも順調。継続的な成長を成し遂げた四半期だったと思います。

今四半期のピックアップ：
• YTD 輸出成長率は８%強。特に農作物、資源、加工製品が目立ちました。
• 住宅建築着工件数は前四半期より 11%アップ。
• YTD 平均雇用者成長率は 0.6%。年間平均成長率は 0.8%を予測。
• BC 州の人口成長率は前年同時期比で 1.1%。海外からの新移民者数は前年比で 16％アップ。
• バンクーバーは、新移民者居住地候補地として国内トップ６都市に挙げられました。

今四半期のまとめ：
米経済の回復と加ドル安政策に後押しされて、輸出は好調。これにより内部需要への影響も多々あり、更なる経済成長が予測される。不動産面では住宅は好調だが、商業は投資物件不足が問題。

今四半期のピックアップ：
• YTD 貿易成長率は 6％。米経済の回復と貿易量の増加で、取り扱い荷物量アップ。
• 住宅建築着工許可数は 4 月より 12％アップ。昨年同月比では 30％アップ。
• BC 州の失業率は 6.1％。

今四半期のまとめ：
2014 年は好調に滑り出しました。昨年までの回復に本腰が入らない状況とは一変し、2014 年の年間 GDP は 2.1％（Royal Bank of Canada, (RBC 銀行)）を予測しています。また第一四半期の雇用統計は、12 月時から既に 0.3％上昇しました。（WPCG）各金融機関も、2014 年は更なる成長を予測しています。

今四半期のまとめ：
2013 年は、カナダ国内各地で経済低迷に対するコメントが多い年でしたが、バンクーバーにおける第4四半期は、統計的にも各予測を上回る結果となりました。2014年への更なる成長の火種になった四半期です。

今四半期のまとめ：
BC州の経済は約0.9%の成長を達成しました。カナダ中央銀行はオーバーナイト金利を1%に据え置き。米連邦銀行がQE買い戻しを延期したことにより、カナダの金利政策も継続して据え置きが見込まれています。アメリカの経済が安定し、米FRBの買い戻し発表があるまで継続される見通しです。

カナダ・バンクーバーの主なニュース：
今回で三回目の送信となりますが、2013年の第一号レポートとして、今回は基本的なバンクーバーの情報をお伝えしたいと思います。バンクーバーは観光以外に縁がないと思われている方に、この土地をもっと理解して頂ければ光栄です。

カナダ・バンクーバーの主なニュース：
2012年は世界的な経済の嵐が継続し、「現状維持」がキーワードになった気がします。政治的には複数の国で大統領、首相の選挙が行われましたが、どの選挙でも「回復」や「安定」という言葉を良く耳にした気がします。カナダの一年も「調整」や「伸び悩み」がキーワードでした。

カナダ・バンクーバーの主なニュース：
ヨーロッパやアメリカを始めとする世界的経済の低迷は、安定した金融業界を誇るカナダにも、安定を求めた膨大な資産逃避という形で影響を及ぼしました。不動産業界への影響も例外ではありません。