第148話「次の不動産投資プロジェクトについて – 期間とサイズ」 - 海外不動産投資・開発・管理会社・資産運用 | カナダ・アメリカ（北米）

このブログがミニシリーズに発展してしまいましたが、今回は考案中のプロジェクトの期間とサイズについてお話ししたいと思います。期間やサイズといっても、もっと投資リターンを中心とした観点からお話しして、弊社の現在考案中のアプローチについてご理解いただきたいと思います。なお、弊社の投資方針や質疑応答については弊社のホームページを更新致しましたので、そちらをご参照ください。また、求められる情報や返答が記載されていない場合にはお気軽に弊社の方へご連絡いただきますよう宜しくお願い致します。

再三お話ししておりますが、現在弊社はキャピタルゲイン狙いの不動産投資を行なっております。これは今後物件を所有し運用する為に必要不可欠な投資資産を構築する為です。その上でも、弊社としてはWin-Winな関係を保つことが必須と考えている為、投資家様の利益を最大化することが弊社の長期的成功につながると考えています。ですので、今回はプロフォーマ（投資予算）の数値なども含めて開示する事で、更なる弊社の投資理念やアプローチについてご理解いただければと思っています。

１）候補物件

これについても再三お話ししていますが、バンクーバーの現市場ではインダストリアル物件が弊社の投資戦略に最も適した物件カテゴリーだと思っていますので、今回のプロジェクトでもインダストリアル物件を中心に探していこうと思っています。その際にも20,000平方フィート（約1,857平米）の賃貸床面積を持つ物件が妥当なサイズだと考えています。一平方フィート当たりやくCND135と試算している為、購入資金として当初募集するエクイティー金額は約CND4.7MM（約390百万円＠CND1=85円）と考えています。現時点では、改築竣工後に投資家への売却を考案中なため、テナント誘致費やテナント工事費は含まれていません。テナント誘致を含めるとこの金額はCND5.7MMほどになると試算しています。アメリカ西海岸のサンフランシスコやシアトルなどの過剰な需要に悩む市場以外では、この価格レベルは相当高く投資に見合わないのが一般的です。

今回の様に空室状態で投資家に売却するシナリオの場合には、投資家へのリターンは年率約18.25%が約2年間の投資期間で可能だと考えています。改築事業としてもそれなりの金銭を注ぎ込み、リポジショニングを達成する予定です。よって、購入価格が$135に対して、改築工事では$110の予算を見積もっています。それにより、現在の既存物件の賃貸価格である$18〜19psf（一平方フィートに対しての賃貸価格）は改築から来るバリューアップとして$23psfまで上昇出来ると思っています。この予測の中には、ターゲットとするテナントクラスを医療研究関連やIT事業に集中する事で可能になると思っています。また、この数値は実際の医療研究関連施設で支払われている賃貸価格帯よりそれ以外の賃貸価格帯も考慮し意図的に低く設定している為、更なるリターンのアップサイドも可能だと思っています。

また、現在の過熱状態の建築業界の現状と資材のほとんどがアメリカから輸入される必要があり、建築資材を輸入するについては米加関係が良くないことも考慮し、当初の試算（弊社の704 Alexander物件を100として設定しています）を175%に見積もっています。この様なインフレした数値は現実的ではないと思われる方もいらっしゃると思いますが、現状の資材調達状況では、木材は倍以上しており、鉄も相当値上がりしている上に、セメント用の砂も世界的に高騰している為、それほど大袈裟な数字ではないと思っています。

また、バンクーバー市の建築基準は厳しく、大半の既存物件も築年数が進んでいる為に是正項目も多く求められる為、デベロッパーの予定項目だけでは物事が進まないのが現状です。結果、予算も大幅に膨れ上がる可能性が高く、それらを考慮しておく必要があります。

２）投資プロセス

先ほども申し上げたように、約2年間の投資期間を見積もっています。しかし、購入物件状況や改築工事の内容の変化やテナントを誘致する場合には期間が延長する可能性も存在します。

弊社では購入前の事前調査期間内に建築家やゼネコンを連れて現地入りします。現地入りする前に我々の投資コンセプトを伝え方向性を持って現地入りしてもらう事は時間を節約する上でも、大切なプロセスです。そして、現地入りした時点で、建築家とデザインについて可能な限りアイデアを出し合い、ゼネコンとは現物を見た上での可能な工法や改築必要範囲を話し合う様にして、予算及び工期を見極める様にしています。

この様な努力をしてもバンクーバーの現状はデザインに3ヶ月、申請に３〜5ヶ月、改築に12ヶ月の期間が要します。申請にこの様な膨大な期間を費やすのは非経済的な事は言うまでもないと思います。さらに売却活動は建築許可書受理後直ぐに始めますが、テナントが決まる（売却先が見つかる）のは改築工事の完成姿が見えだしてからと言うのが一般的です。よって、これら期間の上に数ヶ月の売却期間がたされる事になります。そうなると、弊社の改築プロジェクト期間は約2年になってしまいます。

しかし、テナント誘致のための交渉や工事を行わなくて良いと言う事で大幅な時間（誘致に約3ヶ月、工事に約６〜9ヶ月）が節約出来、投資プロジェクトの完了が早く迎えられる事になります。もしかしたら、テナントを誘致した方が結果的には高額で売却が可能になるのかもしれません。しかし、約1年の時間の節約で大きなセービングが可能になり、投資リターンとしてもさらに魅力あるものになるのではないかと考えています。特に投資家様が他の投資商品とIRRベースで比較された場合には、時間的に短期の方が魅力は上昇するのは明らかです。

そして最終的な改築工事の内容や売却価格は前回お話しした最終的売却先ターゲットを考慮して行います。その結果、今回のプロフォーマ（予算試算）ではROIベースで年率18.25%の投資リターンを見込んでいます。

弊社としては一人でも多くの外部投資家を呼び込む事で、似た改築プロジェクトを同時進行させようと考えています。これにより、多くの投資家様に北米の様な成長した市場における投資機会を体験して頂き、少しでも国内と国外における二輪走行ポートフォリオマネージメントが可能になるご提案をしていきたいと思っています。

KM Pacific Investments Inc.代表
枡田　耕治

YouTube: KM Pacificオフィシャル
アマゾン: 「家業を継げなかった三代目、継がなかった三代目」枡田耕治
楽天ブックス: 「家業を継げなかった三代目、継がなかった三代目」枡田耕治