第154話「業界エキスパートにインタビュー! 北米不動産業界の現状 - アセットマネージャー（１）」 - 海外不動産投資・開発・管理会社・資産運用 | カナダ・アメリカ（北米）

今回は不動産のアセットマネージャーに焦点を当ててお話ししたいと思います。この記事では、おこがましい様ですが枡田耕治が自分の経験に基づいたお話をさせて頂きたいと思います。

アセットマネージャーという職も各企業の構造によって多少の違いがあり、私が家業に所属していた時の様に不動産運営の全てを統括する企業もあれば、前職であったAMB（現Prologis）では日本支社設立当初であった事や融資は世界規模で行われていた事もあり、各アセットマネージャーの責任は金融以外の不動産運営に限定されている場合もあります。

現職では、本来のアセットマネージャーとして不動産運営の全行程を見ています。今回は2週にわたって、
１）一般的なアセットマネージャーの仕事について、
２）今までの物件運営での関わり方、
３）今後の職務上の傾向
についてお話ししたいと思っています。

１）アセットマネージャーの仕事について

アセットマネージャーとは不動産資産を運用する上で統括役として担う職務です。一般的には複数の不動産物件を保持する場合にアセットマネージャーというポジションが起用されます。多くの場合が機関投資家などの巨大なポートフォリオを所有している企業で起用されます。

そして、冒頭にも触れましたが、高いレベルでのポートフォリオ運営を行いますが、一般的にこのポジションは金融的な観点から不動産ポートフォリオを見る事が多く、不動産屋の人間がアセットマネージャーになる事は稀です。よって、不動産の詳細について理解している人間は少なく、投資リターンや物件予算と資産投入予定表などのファイナンス的観点から不動産投資を見て運用します。

よって、アセットマネージャーが物件を訪問するのも通常は月一回程度で、その際にはテナントに会うのではなく、あくまでも物件所有者代表として現地物件管理人などからの運営状況の報告を受けるのが通常です。同時に、各機関投資家のキーテナントに対しては、アセットマネージャーが各メジャーテナントの不動産施設管理責任者などと大家代理人としてコミュニケーションを取るのが一般的です。

ここで「運営」と「運用」の違いについて枡田の意味分けをご説明しておきたいと思います。

私の中での「運用」とは、ポートフォリオを財務的観点から投資成果を管理するという意味で使っています。よって、会計や財務的な観点からの投資判断と管理を行う職務として使っています。

また、「運営」というのは、不動産物件自体を管理し滞りなく継続させるという意味で表現しています。よって、「運営」ではテナント関係や賃貸契約、物件管理会社とのやり取り、予算と資産項目の導入時期など、不動産を安全に効率よく継続させ不動産価値の向上に努める業務と理解しています。なので、不動産物件の修繕や管理関係の業者とのやり取りやテナントへの家賃請求などは運営に関わる案件で、多くの場合は物件管理者であるプロパティーマネージャーが行っています。

よって、結果としてはアセットマネージャーが金融肌、プロパティーマネージャーが不動産肌になります。

それでは、続きはまた次回お話しすることにいたしましょう。
みなさま、今日も良い1日をお過ごしください。