2024年 NAIOP朝食会 - バンクーバー不動産投資予測 - パート１ - 海外不動産投資・開発・管理会社・資産運用 | カナダ・アメリカ（北米）

既に複数のイベントによる2024年の予測をお送りしてきましたが、今回は更に的を絞って2024年のバンクーバー不動産業界の状況をお伝えします。今では北米商業不動産業界を代表する団体となったNAIOP（NAIOP Commercial Real Estate Development Association）ですが、年始に行われるこの朝食会は1年のトレンドを作り上げるとも言われている行事で毎回満席です。

【バンクーバー不動産市場の現状は。。。】

・急な金利上昇
・売買物件数の激減
・金利上昇による資金不足

そして、多くの不動産市場とは異なり、バンクーバー市場の性質は資産価値の高騰市場（キャピタルゲイン）であり、キャッシュフローベース（賃貸収益）の市場ではありません。これはバンクーバーが未だ成長過程にあることを示しています。

また、バンクーバーの慢性的な問題点は
・行政のキャパシティが限られていること。建築申請に膨大な時間がかかっている。
・資金不足。カナダの投資の主要な原動力は機関投資家の資産参加が大きいが、現在厳しい貸し渋りが起きており、投資家や起業家が投資できない状況が継続している。
・インフラ不足。人口増加に伴い、学校、病院、公園や上下水道などの整備が著しく欠損している。
・地価も近年で50%低下しているが、それ以外のコスト（建築費、保険、固定資産税）が上昇しており、総価格では変化なし。
・現在は世代的な投資チャンスと噂されるが、一般投資家には難解すぎるのが現状。IRR（内部収益率）もコスト高騰で低下傾向にある。

ブログアーカイブより: キャピタルゲイン：住宅リノベーションプロジェクト編

【住宅の需要は満たされる事はない！！】

NAIOPは商業専門の業界団体ですが、住宅がもたらす影響があまりにも大きな為、今回は特別に焦点を当てた話となりました。
・現在、カナダ全体で345万戸の住宅が必要であるにも関わらず、バンクーバー圏だけでも25万戸の住宅が不足
・その上、年間30〜40万人の新移民がバンクーバーに流入中

そんな中、
・家賃は高騰、
・供給は需要を満たしておらず、
・空室率は歴代レベルを更新中

しかし、価格上昇にも限度があります。平均収入では住宅の購入は既に不可能になっており、近年の価格高騰で購買力が継続的に低下。よって、30年前は100万ドル（約1.1億円）で一軒家が購入可能でしたが、タウンハウスも購入出来なくなり、現在ではマンション購入も不可能です。賃貸でも、平均収入では2ベッドルーム（2LDK）の賃借は経済的に無理な状況です。

更なる問題は、住宅問題を深刻に考え、全ての行政（国、州、市）が関与しようとしますが、詳細を把握していない為、逆にボトルネックが起きています。（カナダは連邦政府制であり、国は主権を持たず、各地域行政が独自に対策。しかし、国からの援助が必須なため、連邦政府の関与が不可欠）

よって、住宅においては、冒頭で述べた慢性的な問題が解決されない限り、需要を満たすことは不可能です。

ブログアーカイブより: 今後の住宅投資戦略

【オフィスのチャンスは存在するが、忍耐と大きな懐が必要！！】

過去5年間、新規オフィスが竣工していないことから、空室率は減少傾向です。

しかし、オフィス業界の問題は賃借人を維持する費用が高額なことです。例えば、テナント工事負担やビル修繕などは定期的に必要ですが、回収には時間が掛かります。よって、現在は在宅状態が継続するため、知覚リスクが大きく、融資取付けが不可能な状態です。これまでは機関投資家が裏方の資金提供をしてきましたが、現在は高金利によるリスク高騰で貸し渋りが起き、代替の資金源（融資元）不足が業界回復を更に困難な状況にしています。

同時に販売価格に対しても値安感がない為、売買活動の停滞で業界活性が滞っている状態です。
→ 今後はプライベートエクイティーなどが代役をするかもしれない。

また、バンクーバーCBREの代表である進行役は、新規オフィスビルは売買されており、テナントもついていると説明。問題はB・Cクラスの中古オフィスビルに集中していると付け足しました。