今回のブログではAdanacプロジェクトの詳細を取り上げ、バンクーバーにおける住宅投資のダイナミックさをお話しします。
建築基準法改訂がもたらす建築上のベネフィット
以前のブログで既に取り上げましたが、現在バンクーバーは建築基準法に大きなメスを入れ、10タイプほどあった用途と基準法は一つに纏められ、供給量の大幅な増量を目的に申請システムの簡素化と短縮を図っています。この改正は11月の市議会で可決された為、12月から即改訂建築基準法として取り入れられる事になります。
よって、弊社は既存の基準法に則ったDuplexの建築申請を現在進めており、改定後に申請変更を提出する予定です。申請変更を提出する事で、改定後の建築基準法に則った建築プランを申請する事が可能になり、建ぺい率も0.7から1.0まで上がり、約1,000sf（約93平米）の増床が可能になります。
変更申請を提出する事からの遅延も、母屋に図面上の変更はない為、最小限に終わると予測しています。変更内容は当初申請に含まれていたガレージを取り壊して、そこに２階建の3軒目を建設し、一階部分に駐車場を備え付ける事です。この場合、「屋内」の駐車場設置は許可されていない為、駐車場の壁二辺を取り除く事が義務付けられます。また、一階部が駐車場になる為、主な居住スペースは２階部になる予定です。
Adanac物件の建て面積の割合
2995 Adanac Streetの区域は一般的な区域に比べ若干奥行きが浅く、普通は122ftのところが105ftと約5m短くなっている為、区画では約60平米小さめになっています。それでも、容積率が100%になる事で、下記の様な建設区分が可能になり、販売利益にも大きな影響をもたらしている事は想像できると思います。利益の詳細などについては今後のブログで更にくわして説明する事に致しましょう。
| Sales | Size | FSR | Construction | |
|---|---|---|---|---|
| Suite 1 | $1,531,250 | 1,225 sf | 35% | $367,500 |
| Suite 2 | $1,531,250 | 1,225 sf | 35% | $367,500 |
| BSMT | $0 | – | – | – |
| LNWH | $1,000,000 | 1,000 sf | 29% | $300,000 |
| Total | $4,062,500 | 3,450 sf | 100% | $1,035,000 |
新規建築法がもたらす所有資産への変化
新規建築基準法では今までの住宅地の自然的景観を維持する為の半地下が不必要になり、実質３階建ての住宅が建設可能になります。これにより、今後バンクーバーの住宅はすでに日本でもある様な細い縦長住宅が主流になると思われます。また、各区画は分譲所有（Strata）になり、土地は全所有者の共有資産になり、各所有者は居住区画の占有面積の割合に則って固定資産税や土地への修繕費を支払う事になると思われます。銀行関係者も各宅地は各負債者の拠有面積より大きくなる為、実質的には分譲住宅分以上の価値をもたらし、購入者用の融資額も上乗せが可能なのではないかと話しています。（その根底には各宅地の全住宅が一斉に債務不履行にならない、今後も継続して地価が上昇する前提の様な気がしますが）
進行中のニュープロジェクト: 2995 Adanac Street
デザインによる差別化を強調
デザインにおいても以前にお話しした通り、差別化と居住者の満足度を追求します。よって、弊社の住宅プロジェクトでは、デザインテーマを次の様にしています：
- シンプル
- 洗練されたデザイン
- 西海岸住宅の雰囲気
その上で、１）購入者が誇りに思える「彼ら」の家、２）家族や親戚が集いたい場所、３）バンクーバー特有（山や海）な指向を強調しています。外観もさる事ながら、内装でこれらポイントを強調していく事で、所有者の誇りに焦点を置き、見た目以上の価値観を提供する事が各プロジェクトの成功を導くと思っています。これはデザインだけでなく、利便性や設備観点からも使い易さと過ごし易さ、そして一定の高級感を醸し出す事で達成可能だと思っています。
KM Pacificグループ代表取締役社長
枡田 耕治
YouTube: KM Pacificオフィシャル
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