現在、弊社の第一号の住宅プロジェクトである2995 Adanac Streetは、デザインをDuplexからMultiplexへ変更し、建築申請を無事完了しました。この夏に予定されている金利の引き下げにより東バンクーバーの平均販売価格は持ち返しており、去年末より更に高額なリターン（110万ドル vs 65万ドル）を見込んでいますが、投資期間が延びたことで年率ROI率には変化がない状況です。
【複合住宅化し戸数増加へ。ただし、申請プロセスは長期化】
９種類の住宅区画を一体化した事により、建築申請査定は簡素化され、着工までの期間も理論上は短くなると同時に、一筆の土地で３戸から４戸の独立した住宅を建設することが可能になりました（大きな土地では８戸の賃貸住宅が建設可能）。これにより建ペイ率も今までの７５%から１００%まで増加し、デベロッパーにとっても魅力が大幅に増しました。しかし、２戸以上の建設の場合には商業物件同様に建築許可が開発と建設の２ステージに分けられ、水道や電力設計についても各提供事業者からの事前許可が必要になります。
電力においては、消費量計算によっては個別変圧器（Padmounted Transformer）の設置が義務付けられ、150平方フィート（１４平米）ほどのエリア確保が義務付けられてしまいます。これにより、開発可能エリアは減少し、建設コストも大幅に増加する事になります。
ブログアーカイブより: 2995 Adanac Streetプロジェクト – 概要
【申請期間の短縮化】
建築申請自体は、開発申請で２ヶ月、建設申請で４ヶ月掛かると巷では話されていますが、改正後に申請が許可された事例がない為、未だ先の見えない状況です。一方で、行政としては申請書受理後１０日以内の意見書発行が義務付けられた為、効率化が期待されます。また、建築件数を増やす事が今回の目的なので、申請期間も今まで以上に短縮されるだろうと見込んでいます。更に、現在開発中のAI審査では、現在６ヶ月かかっている申請が約２年後には３分で完了するとされており、大きな期待が寄せられます。申請期間の短縮はプロジェクト期間の短縮に繋がり、さらには合計建築費の削減にも繋がります。これにより、長期的に見ると建築関連住宅コストは低減され、価格的観点からは住宅購入の選択肢が広がる可能性があります。
ブログアーカイブより：2995 Adanac Streetプロジェクト – ポイント
【プロジェクトアップデート：市場回復】
2995 Adanacにおいては、既存の３フェーズ電力の供給と電力消費が超過しないことから、別途変圧器の設置義務もなく、敷地を最大限に使用することが可能になります。このプロジェクトでは３戸の個別住宅を建設し、表に３階建て、後ろに１階建てと２階建ての住宅を重ねたプランにしました。全戸に専有庭を設置する事でプライバシーが強化され、プロジェクトの魅力を引き出します。また、各戸には一台分の駐車場が設置されます。一階部分の住宅は約７５平米の床面積になりますが、他２戸はそれぞれ約140平米の床面積を有するプランになっています。これにより、最大で４部屋の寝室が確保され、幅広い家族構成に対応することが可能です。内装においては、東バンクーバーの地域性を重要視し、使い勝手に焦点を当てたデザインを現在検討中です。
建築期間は当初の予定通り12ヶ月を想定していますが、ゼネコン曰く、短縮化が可能だろうとのことです
ブログアーカイブより：2995 Adanac Streetプロジェクト – プロフォーマ
また、金利の値下げの見通しが立ち、既に平均販売価格は回復してきています。この夏には第一回目の金利削減が行われ、現在のプライムレートである7.20%も2025年の3月ごろには3.35〜3.5%に落ち着くと予測されます。この差額は大きなものですが、既に消費は減速し、消費者はコスト上昇による生活難を強いられています。カナダ中央銀行が独立エンティティーであっても、経済の安定を維持する（消費者の大規模個人破産を防ぐ）為には、最終支払額が５%ほどに落ち着く必要があります。そうなった場合、現在の半額以下で融資が組める事になり、毎月の支払い額にかなりの余裕が生まれる計算です。
この流れでいけば、Adanacプロジェクトが竣工予定の2025年秋口までには価格において、年6%の上昇が可能と考えられ、購入時からの3年間では合計でROI＝94%が見込まれます。
今後も随時市場状況と共にプロジェクトの進行状況をお伝えしていきます。
KM Pacificグループ代表取締役社長
枡田 耕治
YouTube: KM Pacificオフィシャル
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