今日は不動産の基本に焦点を置いて、「世界一わかりやすい小学生でもわかる商業不動産」と題してお話ししたいと思います。
「小学生にわかる」という事ですが、決して年齢が若い人が理解できるという意味ではなく、不動産についての知識がない方でも理解できる内容としてまとめてみました。その上で、今回は戦略や利益最大化の投資手法を含めた、不動産投資の考え方（私の考え方）をご紹介したいと思います。もちろん不動産といっても幅は広くセグメントも複数存在します。よって、ここでは弊社の取り扱うインダストリアル（倉庫）物件に焦点を当ててお話ししていきます。
まず一般的な情報として、不動産事業ではこの3種類が主な事業形態になります：
1. 運営（賃貸）型投資
2. 改築型投資
3. 再開発型投資
１）運営（賃貸）型投資とは？
運営型は言葉のとおりで購入後に物件賃貸から収入を得て、経費（物件運営及び収入税など）を払い終わった後に残る現金が利益に繋がります。運営物件でも資産価値の維持という観点から、継続的な物件の修繕を施す必要があり、通常は物件管理者（もしくは管理会社）が一定期間の修繕計画書を作成し遂行します。賃貸借契約の形態（グロスリース：全経費を賃貸金額に含める場合；ネットリース：家賃以外の全経費がテナント負担になる場合）にもよりますが、修繕予算は毎年徴収されるのが一般的です。
物件購入に対しても融資を取り入れる事で、金利支払いの出費は発生するものの、自己資金負担が軽減され、更なる購入が可能になります。金利支払額が賃貸収入率より低い場合には、利ざやが得られ（ポジティブレバレッジ）、投資利回りが向上する仕組みになります。
税的面においても建物に対しての減価償却方法を加速させる事で、更なる利益の向上が可能になります。
２）改築型投資とは？
改築型投資は、物件に対して改築工事を施すことで、工事終了後には更なる高賃料で貸し出すことを可能にする手法になります。各工事項目が修繕か改築工事かの区別は会計基準で決まります。例えば、修繕の場合には、その年度の収支表（損益計算書）に計上しますが、改築工事の場合には、資産表（貸借対照表）に計上し、各々の減価償却を計上していきます。
そして改築終了後には、テナントを付けて物件運用を行う事も可能ですし、竣工時に売却する事も可能です。一般論としては、テナントを付けて家賃収入からくる資産価値を明確にする方が売却額も高くなります。これに反するケースはオーナーユーザー候補が物件を自社ビルとして購入する場合です。自社ビルという事で、一般的には建物の有効性だけでなく、物件への思い込みが多くの場合には付随してきます。よって、この場合には売却価格にも多少の幅があり、多少高額で売却することが可能になります。
３）例え
例えば、弊社の例では
物件購入額 $10,000,000（$200 psf = 50,000 sf）
改築コスト $ 2,000,000（購入価格の約15〜25%をターゲットに）
よってpsfでの総平均コストは$240 psf
新規賃料 $24〜30 psf (約30%+-の上昇）
当初賃料 $15.60
とすれば、購入時の投資リターンは：
$15.60 / $200 = 7.80%が$26 / $240 = 11% になります。
ただこれではリスクを背負ってまで改築する価値がないように思われますが、これは一年目の価格で、賃貸契約の平均期間を5年で計算した場合、賃貸価格は毎年次のようになります（平均賃貸上昇率を7%に抑えた場合。なお現在のシアトルやバンクーバーをはじめとする年賃料上昇率は7〜9%です）：
1年目 $26
2年目 $27.82
3年目 $29.77
4年目 $31.85
5年目 $34.8
平均賃料 $30.05
この賃貸スケジュールで行くと、$30.05 / $240 = 12.52%まで上昇し、これを例えば現在の4.5%のキャップレートで計算すると $30.05 / 0.045 = $667.78 psfに値し、物件全体では$33,400,000まで価値が上昇する計算です。驚くような上昇価格ですが、これは大いに可能な金額です。因みに弊社の取締役が去年売却したシアトルのインダストリアル物件は、６年間保持した結果、$16,000,000で購入したものを$55,000,000で売却しています。注意事項としては、売却価格には売却コストの約5%が含まれていない事です。その場合でも、利益は数倍に達しているので、5%の売却コストは微々たるコストになります。
KM Pacific Investments Inc.代表
枡田 耕治
YouTube: KM Pacificオフィシャル
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